購(gòu)新房、遷新居本是人生一大樂(lè)事，但收房時(shí)發(fā)現(xiàn)窗外設(shè)置的交通聯(lián)系廊對(duì)采光、視線和隱私產(chǎn)生的影響超乎想象，購(gòu)房者能否要求開(kāi)發(fā)商賠償損失？近日，北京市第二中級(jí)人民法院審結(jié)了一起相關(guān)案件。

李某在某項(xiàng)目售樓處與甲公司簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，約定以400萬(wàn)元購(gòu)買某樓盤1號(hào)樓16層1608號(hào)房屋。該合同附件《項(xiàng)目用地紅線內(nèi)不利因素情況說(shuō)明》載明：“1號(hào)住宅樓設(shè)置兩道交通聯(lián)系廊，分別位于12層、16層，可能對(duì)相鄰的11層、12層、15層、16層產(chǎn)生視線等影響……”收房時(shí)，李某發(fā)現(xiàn)聯(lián)系廊在北側(cè)臥室窗戶外1.5米左右，遮擋窗戶視線，影響房屋的采光、隱私和安全。

李某遂以甲公司未履行充分告知義務(wù)為由訴至法院，主張甲公司對(duì)聯(lián)系廊的告知存在重大疏漏和誤導(dǎo)，導(dǎo)致李某在購(gòu)房時(shí)未能充分了解該不利因素，進(jìn)而作出購(gòu)房決策，并要求甲公司賠償損失10萬(wàn)元。

法院經(jīng)查明，首先，雙方簽訂的合同附件明確提示1號(hào)住宅樓設(shè)有兩道交通聯(lián)系廊，分別位于12層、16層，可能對(duì)相鄰的11層、12層、15層、16層產(chǎn)生視線等影響；其次，甲公司已通過(guò)在項(xiàng)目銷售中心展示的沙盤模型、項(xiàng)目不利因素告知公示文件等措施，就相關(guān)不利因素向潛在購(gòu)房者進(jìn)行了提示、告知，李某購(gòu)買的房屋位于1號(hào)住宅樓16層，即使沙盤模型不足以使其注意到聯(lián)系廊的具體架設(shè)位置，但通過(guò)合同附件對(duì)于不利因素情況的提示，其亦可知悉16層窗外存在交通聯(lián)系廊一事，但李某并未提出異議。

綜上，法院認(rèn)為,甲公司就該不利因素已履行了合同約定的告知義務(wù)，李某的知情權(quán)未受侵害。同時(shí)，聯(lián)系廊的設(shè)置具有通行功能等合理考量因素。故法院駁回了李某要求賠償損失的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

對(duì)商品房居住的不利因素，現(xiàn)行法律法規(guī)目前尚未有明確的規(guī)定。實(shí)踐中，通常依據(jù)項(xiàng)目用地紅線，將不利因素分為紅線內(nèi)的不利因素、紅線外的不利因素。項(xiàng)目紅線內(nèi)的不利因素，指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍之內(nèi)、對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、配電房、車輛道閘與出入口等；項(xiàng)目紅線外的不利因素，通常指不在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍之內(nèi)但對(duì)項(xiàng)目有一定影響的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如項(xiàng)目周邊有可能產(chǎn)生輻射的機(jī)場(chǎng)、可能在風(fēng)俗禁忌上對(duì)居住者心理產(chǎn)生影響的殯儀館、火葬場(chǎng)或公墓等。

判斷開(kāi)發(fā)商是否充分履行了對(duì)紅線內(nèi)不利因素的告知義務(wù)，一要看房屋銷售時(shí)的沙盤標(biāo)識(shí)、不利因素公示廣告牌和公證機(jī)構(gòu)的公證情況；二要審查商品房銷售合同對(duì)不利因素的提示情況以及購(gòu)房者當(dāng)時(shí)有無(wú)提出異議，而對(duì)紅線外不利因素的告知義務(wù)，則需要結(jié)合個(gè)案情況與誠(chéng)實(shí)守信義務(wù)綜合判斷。

法官提示

開(kāi)發(fā)商在銷售中應(yīng)當(dāng)遵守“全面、準(zhǔn)確”公示的法律要求，通過(guò)在顯著位置設(shè)立廣告牌、圖文公示、沙盤標(biāo)識(shí)以及現(xiàn)場(chǎng)公證等多種方式，對(duì)不利因素及影響程度充分告知，并做好資料留存，以便購(gòu)房者慎重考慮后作出真實(shí)的意思表示。

對(duì)于購(gòu)房者而言，務(wù)必現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真閱讀項(xiàng)目有關(guān)不利因素公示、沙盤標(biāo)識(shí)，簽訂購(gòu)房合同及相關(guān)知情同意書(shū)時(shí)要做到審慎理性，做到對(duì)相關(guān)信息“心中有數(shù)”，必要時(shí)可赴項(xiàng)目周邊實(shí)地走訪，或向相關(guān)部門了解周邊市政建設(shè)規(guī)劃情況。如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未將紅線內(nèi)不利因素進(jìn)行公示，可向房管部門投訴舉報(bào)，因此給購(gòu)房人造成損失的，購(gòu)房人可根據(jù)民法典的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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